Успевайте заказать остекление

ПО СТАРЫМ ЦЕНАМ!!!

Демонтаж старого балкона - бесплатно!

Как учитывается площадь балкона при расчете общей площади


Как правильно считать площадь лоджий, балконов и веранд — Российская газета

При покупке или долевом строительстве жилья между застройщиком и дольщиком нередко возникают споры, как производить расчет площади квартиры.

Происходит это оттого, что обычные граждане не видят различий между разными понятиями площади, а недобросовестные застройщики этим пользуются. Цена вопроса - итоговая стоимость квартиры.

Наша читательница Евгения из города Волжска столкнулась с подобной ситуацией. Прав ли застройщик, пытаясь зачесть в общую площадь квартиры лоджию и соответственно потребовать оплаты данной площади, спрашивает Евгения. И будет ли прав застройщик, если скажет, что площадь лоджии учитывается, так как она остеклена?

Итак, заключая договор долевого участия, застройщик приводит описание объекта долевого участия (квартиры), основываясь на данных проектной документации на дом. Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП 31-01-2003 (здания жилые многоквартирные). Впрочем, многоквартирные жилые дома, начатые строительством по проектной документации, разработанной и утвержденной до 1 января 2004 года, могут строиться и вводиться в эксплуатацию без корректировки проектной документации в соответствии с требованиями этих норм и правил.

Указанным СНиПом установлено следующее: "Площадь и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации". Этот документ утвержден приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, но последние изменения в него были внесены 19 мая 2008 года.

В его тексте можно найти много интересного. Например, то, что квартира имеет три разные площади: жилая площадь квартиры, площадь квартиры, общая площадь квартиры.

Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

Площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванных, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Жилищный кодекс, который, кстати, "главнее" приведенных выше нормативных документов, также дает определение общей площади жилого помещения: "Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас". Определение "общей площади", данное Жилищным кодексом РФ, по своей сути полностью соответствует определению "площадь квартиры", содержащемуся в "Инструкции..."

Кстати

в "Инструкции..." есть любопытное разъяснение: "Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие "общая площадь" равнозначно понятию "площадь квартиры".

Как поступить читателю? Если есть желание, оспорить условия заключенного договора в суде, но успех во многом будет зависеть от формулировок договора и опыта юриста или адвоката, к которому в этой ситуации обязательно необходимо обратиться.

вопрос-ответ

Прочитала в "Российской газете" ваш потребительский ликбез, в котором вы говорите, что квартира, в которой нет электропроводки, сантехники и т.д., не может считаться квартирой. Прошу сообщить название закона.

Председатель собрания депутатов МО "Пинежский район" Соплякова Е.С.

Статьями 15, 16 Жилищного кодекса РФ установлено следующее. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

  • жилой дом, часть жилого дома;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

Квартирой, в частности, признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

По договору долевого строительства приобрели 2-комнатную квартиру жилой площадью 36,28 кв. м, общей 70,66 кв. м. В акте приемки квартиры указано, что передаваемая мне квартира состоит из одной комнаты площадью 20,9 кв. м и комнаты-кухни площадью 29,2 кв. м, которая отнесена к нежилой площади. Так получилось потому, что между кухней и одной из комнат по плану проем более двух метров, и ПИБ приняло эти два помещения как одно. Строительная компания сначала согласилась своими силами оформить перепланировку и получить новый технический паспорт. Но потом отказалась. Как нужно поступить, чтобы получить ту квартиру, которую я приобрела по договору?

Юлия Мовчан

Обязанности каждой из сторон по договору должны исполняться в четком соответствии с его условиями. Одностороннее изменение условий договора запрещено законом. Если условиями договора застройщик обязан предоставить двухкомнатную квартиру, именно такая квартира и должна быть вам передана. Если застройщик отказывается, необходимо обращаться в суд. Для составления искового заявления настоятельно советую обратиться к грамотным юристам, которые имеют подобный опыт.

Словарь домовладельца

Веранда - застекленное не-отапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной.

Вестибюль - помещение перед входом во внутренние части жилого дома, предназначенное для приема и распределения потоков посетителей.

Дворовые сооружения - постройки вспомогательного, хозяйственного назначения: заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т.п.

Домовладение - жилой дом и обслуживающие его строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Жилая комната - часть квартиры, общежития, отделенная от других помещений (комнат) перегородками, предназначенная для проживания, отдыха. В жилую квартиру, кроме жилых комнат, входят коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние.

Коридор - часть помещения, являющаяся средством сообщения с прочими комнатами в помещении, независимо от ширины и освещенности учитывается как нежилое помещение.

Лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.

Прихожая (передняя) - часть помещения, имеющая непосредственный выход на лестницу, коридор общего пользования и т.п.

Терраса - огражденная открытая площадка, пристроенная к зданию или размещаемая на кровле нижерасположенного этажа. Может иметь крышу и выход из примыкающих помещений дома.

(Определения даны в СНиП 31.01.2003)

обратная связь

Потребительский ликбез ведет начальник юридического управления Московского филиала Союза потребителей России Ирина Соколова.

Свои вопросы вы можете задавать каждую пятницу с 12.00 до 14.00 по телефону: (499) 257-53-80, присылать по почте на адрес редакции или по электронной почте: [email protected]

 

Расчетная область | SkillsYouNeed

Площадь - это мера того, сколько места внутри фигуры. Вычисление площади формы или поверхности может быть полезно в повседневной жизни - например, вам может потребоваться знать, сколько краски нужно купить, чтобы покрыть стену, или сколько семян травы вам нужно, чтобы засеять газон.

На этой странице описаны основные сведения, которые необходимо знать для понимания и расчета площадей общих форм, включая квадраты и прямоугольники, треугольники и круги.

Расчет площади методом сетки

Когда фигура рисуется на масштабированной сетке, вы можете найти площадь, подсчитав количество квадратов сетки внутри фигуры.

В этом примере внутри прямоугольника 10 квадратов сетки.


Чтобы найти значение площади с помощью метода сетки, нам нужно знать размер, который представляет квадрат сетки.

В этом примере используются сантиметры, но тот же метод применяется к любой единице длины или расстояния.Например, вы можете использовать дюймы, метры, мили, футы и т. Д.

В этом примере каждый квадрат сетки имеет ширину 1 см и высоту 1 см. Другими словами, каждый квадрат сетки равен одному квадратному сантиметру.

Подсчитайте квадраты сетки внутри большого квадрата, чтобы найти его площадь.

Есть 16 маленьких квадратов, поэтому площадь большого квадрата составляет 16 квадратных сантиметров.

В математике мы сокращаем «квадратные сантиметры» до 2 . 2 означает «квадрат».

Каждый квадрат сетки равен 1 см 2 .

Площадь большого квадрата 16см 2 .


Подсчет квадратов на сетке для определения площади работает для всех форм - если известны размеры сетки. Однако этот метод становится более сложным, когда фигуры не точно соответствуют сетке или когда вам нужно подсчитать доли квадратов сетки.

В этом примере квадрат не точно помещается на сетке.

Мы все еще можем вычислить площадь, считая квадраты сетки.

  • Имеется 25 квадратов полной сетки (заштрихованных синим цветом).
  • 10 квадратов полусетки (заштрихованы желтым цветом) - 10 полуквадратов равны 5 полным квадратам.
  • Также есть 1 четверть квадрата (заштрихована зеленым) - (или 0,25 целого квадрата).
  • Сложите целые квадраты и дроби вместе: 25 + 5 + 0,25 = 30,25.

Следовательно, площадь этого квадрата составляет 30,25 см 2 .

Вы также можете записать это как 30¼см 2 .


Хотя использование сетки и подсчет квадратов внутри фигуры - это очень простой способ изучения понятий площади, он менее полезен для нахождения точных областей с более сложными формами, когда может потребоваться сложение многих долей квадратов сетки.

Площадь можно вычислить с помощью простых формул, в зависимости от типа фигуры, с которой вы работаете.

Остальная часть этой страницы объясняет и дает примеры того, как вычислить площадь фигуры без использования системы сеток.


Площади простых четырехугольников:
квадратов, прямоугольников и параллелограммов

Простейшие (и наиболее часто используемые) вычисления площади выполняются для квадратов и прямоугольников.

Чтобы найти площадь прямоугольника, умножьте его высоту на ширину.

Для квадрата вам нужно только найти длину одной из сторон (так как каждая сторона имеет одинаковую длину), а затем умножить это на себя, чтобы найти площадь. Это то же самое, что сказать длину 2 или длину в квадрате.

Рекомендуется проверять, является ли фигура квадратом, измерив две стороны. Например, стена в комнате может выглядеть как квадрат, но когда вы ее измеряете, вы обнаруживаете, что на самом деле это прямоугольник.

Часто в реальной жизни формы могут быть более сложными. Например, представьте, что вы хотите найти площадь пола, чтобы заказать нужное количество ковра.

Типовой план помещения не может состоять из простого прямоугольника или квадрата:

В этом и других подобных примерах фокус состоит в том, чтобы разделить фигуру на несколько прямоугольников (или квадратов).Неважно, как вы разделите фигуру - любое из трех решений даст один и тот же ответ.

Для решений 1 и 2 необходимо создать две фигуры и сложить их площади, чтобы найти общую площадь.

Для решения 3 вы создаете большую форму (A) и вычитаете из нее меньшую форму (B), чтобы найти площадь.


Другая распространенная проблема - найти область границы - фигуру внутри другой фигуры.

В этом примере показана дорожка вокруг поля - ширина дорожки 2 м.

Опять же, в этом примере есть несколько способов определить площадь пути.

Вы можете просмотреть путь как четыре отдельных прямоугольника, вычислить их размеры, а затем их площадь и, наконец, сложить области, чтобы получить итог.

Более быстрый способ - вычислить площадь всей формы и площадь внутреннего прямоугольника. Вычтите внутреннюю площадь прямоугольника из всего, оставив площадь пути.

  • Площадь всей формы составляет 16 м × 10 м = 160 м 2 .
  • Мы можем определить размеры средней секции, потому что знаем, что путь по краю имеет ширину 2 метра.
  • Ширина всей формы составляет 16 м, а ширина пути по всей форме - 4 м (2 м слева от формы и 2 м справа). 16 м - 4 м = 12 м
  • То же самое можно сделать для высоты: 10м - 2м - 2м = 6м
  • Итак, мы подсчитали, что средний прямоугольник имеет размер 12 × 6 м.
  • Таким образом, площадь среднего прямоугольника составляет: 12 м × 6 м = 72 м 2 .
  • Наконец, мы убираем область среднего прямоугольника из области всей формы. 160 - 72 = 88м 2 .

Площадь тропы 88м 2 .


Параллелограмм - это четырехгранная форма с двумя парами сторон равной длины - по определению прямоугольник - это разновидность параллелограмма. Однако большинство людей склонны думать о параллелограммах как о четырехсторонних фигурах с наклонными линиями, как показано здесь.

Площадь параллелограмма рассчитывается так же, как и для прямоугольника (высота × ширина), но важно понимать, что высота означает не длину вертикальных (или отклоненных от вертикали) сторон, а расстояние между сторонами.

Из диаграммы вы можете видеть, что высота - это расстояние между верхней и нижней сторонами фигуры, а не длина стороны.

Представьте себе воображаемую линию под прямым углом между верхней и нижней сторонами. Это высота.


Области треугольников

Может быть полезно думать о треугольнике как о половине квадрата или параллелограмма.

Если вы знаете (или можете измерить) размеры треугольника, то вы можете быстро вычислить его площадь.

Площадь треугольника (высота × ширина) ÷ 2.

Другими словами, вы можете вычислить площадь треугольника так же, как площадь квадрата или параллелограмма, а затем просто разделите свой ответ на 2.

Высота треугольника измеряется по прямой линии от нижней линии (основания) до «вершины» (верхней точки) треугольника.

Вот несколько примеров:

Площадь трех треугольников на диаграмме выше одинакова.

Каждый треугольник имеет ширину и высоту 3 см.

Площадь рассчитана:

(высота × ширина) ÷ 2

3 × 3 = 9

9 ÷ 2 = 4,5

Площадь каждого треугольника составляет 4,5 см 2 .


В реальных ситуациях вы можете столкнуться с проблемой, которая требует от вас найти площадь треугольника, например:

Вы хотите покрасить двускатный конец сарая. Вам нужно посетить магазин украшений только один раз, чтобы получить нужное количество краски.Вы знаете, что литр краски покроет 10 м 2 стены. Сколько краски нужно, чтобы покрыть фронтон?

Вам нужно три измерения:

A - Общая высота до вершины крыши.

B - Высота вертикальных стен.

C - Ширина здания.

В этом примере измерения:

A - 12,4 м

B - 6,6 м

C - 11,6 м

Следующий этап требует дополнительных расчетов.Представьте себе здание как две формы: прямоугольник и треугольник. По имеющимся у вас измерениям вы можете рассчитать дополнительное измерение, необходимое для определения площади фронтона.

Размер D = 12,4 - 6,6

D = 5,8 м

Теперь вы можете определить площадь двух частей стены:

Площадь прямоугольной части стены: 6,6 × 11,6 = 76,56 м 2

Площадь треугольной части стены: (5.8 × 11,6) ÷ 2 = 33,64 м 2

Сложите эти две области вместе, чтобы получить общую площадь:

76,56 + 33,64 = 110,2 м 2

Как вы знаете, один литр краски покрывает 10 м 2 стены, поэтому мы можем рассчитать, сколько литров нам нужно купить:

110,2 ÷ 10 = 11,02 л.

На самом деле вы можете обнаружить, что краска продается только в 5-литровых или 1-литровых канистрах, результат - чуть более 11 литров. У вас может возникнуть соблазн округлить до 11 литров, но, если мы не будем разбавлять краску водой, этого будет недостаточно.Таким образом, вы, вероятно, округлите до следующего целого литра и купите две 5-литровые банки и две 1-литровые банки, что в сумме составит 12 литров краски. Это позволит избежать любых потерь и оставит большую часть литра для подкраски позднее. И не забывайте, что если вам нужно нанести более одного слоя краски, вы должны умножить количество краски для одного слоя на количество необходимых слоев!


Области кругов

Чтобы вычислить площадь круга, вам необходимо знать его диаметр или радиус .

Диаметр круга - это длина прямой линии от одной стороны круга до другой, проходящей через центральную точку круга. Диаметр в два раза больше длины радиуса (диаметр = радиус × 2)

Радиус круга - это длина прямой линии от центральной точки круга до его края. Радиус составляет половину диаметра. (радиус = диаметр ÷ 2)

Вы можете измерить диаметр или радиус в любой точке окружности - важно измерять с помощью прямой линии, проходящей через (диаметр) или заканчивающейся в (радиусе) центра окружности.

На практике при измерении окружностей часто проще измерить диаметр, а затем разделить на 2, чтобы найти радиус.

Радиус нужен для вычисления площади круга, формула:

площадь круга = πR 2 .

Это означает:

π = Pi - постоянная, равная 3,142.

R = радиус окружности.

R 2 (радиус в квадрате) означает радиус × радиус.


Следовательно, круг с радиусом 5 см имеет площадь:

3.142 × 5 × 5 = 78,55 см 2 .

Круг диаметром 3 м имеет площадь:

Сначала прорабатываем радиус (3м ÷ 2 = 1,5м)

Затем примените формулу:

πR 2

3,142 × 1,5 × 1,5 = 7,0695.

Площадь круга диаметром 3 м составляет 7,0695 м 2 .


Последний пример

В этом примере используется большая часть содержимого этой страницы для решения простых задач области.

Это дом Рубена М. Бенджамина в Блумингтоне, штат Иллинойс, внесенный в Национальный реестр исторических мест США (номер записи: 376599).

Этот пример включает поиск области фасада дома, деревянной решетчатой ​​части - исключая дверь и окна. Вам нужны следующие размеры:

A - 9,7 м B - 7,6 м
C - 8,8 м D - 4,5 м
E - 2.3 мес F - 2,7 м
G - 1,2 м H - 1,0 м

Примечания:

  • Все размеры являются приблизительными.
  • Не нужно беспокоиться о границе вокруг дома - она ​​не учтена в измерениях.
  • Мы предполагаем, что все прямоугольные окна одинакового размера.
  • Размер круглого окна - это диаметр окна.
  • Размер двери включает ступеньки.

Какова площадь деревянной реечной части дома?

Работы и ответы ниже:



Ответы на приведенный выше пример

Во-первых, определите площадь основной формы дома - прямоугольника и треугольника, составляющих форму.

Главный прямоугольник (B × C) 7,6 × 8,8 = 66,88 м 2 .

Высота треугольника (A - B) 9,7 - 7,6 = 2,1.

Следовательно, площадь треугольника равна (2.1 × C) ÷ 2.
2,1 × 8,8 = 18,48. 18,48 ÷ 2 = 9,24 м 2 .

Общая площадь фасада дома равна сумме площадей прямоугольника и треугольника:

66,88 + 9,24 = 76,12 м 2 .

Затем проработайте площади окон и дверей, чтобы их можно было вычесть из всей площади.

Площадь двери и ступеней составляет (Д × В) 4,5 × 2,3 = 10,35 м 2 .

Площадь одного прямоугольного окна составляет (G × F) 1.2 × 2,7 = 3,24 м 2 .

Есть пять прямоугольных окон. Умножьте площадь одного окна на 5.

3,24 × 5 = 16,2 м2. (общая площадь прямоугольных окон).

Круглое окно имеет диаметр 1 м и радиус 0,5 м.

Используя πR 2 , определите площадь круглого окна: 3,142 × 0,5 × 0,5 =. 0,7855м 2 .

Затем сложите площади двери и окон.

(зона двери) 10,35 + (прямоугольная зона окон) 16.2 + (площадь круглого окна) 0,7855 = 27,3355

Наконец, вычтите общую площадь окон и дверей из всей площади.

76,12 - 27,3355 = 48,7845

Площадь деревянного реечного фасада дома и ответ на проблему: 48,7845м 2 .

Вы можете округлить ответ до 48,8 м 2 или 49 м 2 .

См. Нашу страницу на Оценка, приближение и округление .
.

Калькулятор площади с использованием карт

Этот планиметр можно использовать для измерения замкнутой области определенной полилинии на карте.

[11 июля 2018] К сожалению, из-за значительного повышения цен на серверные услуги мы больше не можем предлагать некоторые функции на этой странице.

Инструкции

Для использования калькулятора площади:

  • Масштабируйте и перемещайте карту, чтобы найти интересующую область
  • Щелкните на карте, чтобы разместить вершины ломаной линии
  • Щелкните столько раз, сколько необходимо, чтобы определить полилинию

Приведенная площадь будет выводиться в квадратных метрах и квадратных километрах

Вы можете нажать кнопку [Удалить последнюю точку], если вы допустили ошибку, или нажать [Очистить все] точки, чтобы удалить все точки с карты и начать заново.

Вы также можете изменить положение маркеров после того, как они были размещены на карте, перетащив их.

Чтобы нарисовать новую область, нажмите кнопку [Начать новую область] или нажмите Alt + n

Информация

Инструмент калькулятора площади позволяет определить площадь, заключенную внутри замкнутой полилинии, наложенной на карту.

Контрольные точки

Измерение озера Лох-Ней в Северной Ирландии. Сообщается, что площадь озера Лох-Ней составляет 388 км² [1], так что значение 380 823 442 м² не за горами.

Использование в будущем и идеи

  • Разрешить пользователю изменять цвет полилиний и заливку области (в том числе прозрачную)
  • Разрешить сохранение области для дальнейшего использования
  • Экспорт в KML вариант

История версий

  • 17 июня 2015 г. - маркеры теперь показывают широту и долготу при наведении на них курсора
  • 18 декабря 2014 - Общая площадь теперь рассчитана
  • 23 марта 2014 - Добавлен выход
  • га.
  • 6 августа 2013 г. - Исправлена ​​проблема с выводом периметра
  • 21 февраля 2013 - Добавлен вывод
  • квадратных футов
  • 8 января 2012 г. - обновление до Google Maps API V3 и некоторые новые функции.
  • 20 июля 2010 - Добавлены перекрестия и возможность включения / выключения перекрестия
  • 17 июня 2010 г. - добавлена ​​опция загрузки KML (бета)
  • 2 июня 2010 г. - элемент управления масштабом перемещен в верхнюю часть карты, чтобы избежать конфликта с панелью поиска Google.
  • 2 февраля 2010 г. - Добавлен вывод периметра в метрах и километрах
  • 25 марта 2008 г. - Добавлены перетаскиваемые маркеры, возможность щелкать внутри многоугольника и выводить данные в акрах.
  • 26 июня 2007 г. - добавлен расчет базовой площади
  • 24 июня 2007 г. - Страница создана
.

Вопросы и ответы на собеседование по дисконтированному денежному потоку (базовый)

Помимо знания основ построения DCF, вам также необходимо понимать такие концепции, как WACC, стоимость капитала и надлежащие ставки дисконтирования, которые следует использовать в зависимости от сценария. Интервьюеры также любят спрашивать о конечной ценности - как вы ее рассчитываете, преимуществах и недостатках различных методов и признаках того, что она «слишком высока».

1.Проведите меня через DCF.

«DCF оценивает компанию на основе приведенной стоимости ее денежных потоков и приведенной стоимости ее конечной стоимости.

Во-первых, вы прогнозируете финансовые показатели компании, используя допущения относительно роста доходов, расходов и оборотного капитала; затем вы переходите к свободному денежному потоку за каждый год, который затем суммируете и дисконтируете до чистой приведенной стоимости на основе вашей ставки дисконтирования - обычно это средневзвешенная стоимость капитала.

Когда у вас есть текущая стоимость денежных потоков, вы определяете конечную стоимость компании, используя либо метод кратных, либо метод роста Гордона, а затем также дисконтируете ее до чистой приведенной стоимости с помощью WACC.

Наконец, вы складываете два вместе, чтобы определить ценность предприятия ».

2. Расскажите, как в прогнозах вы переходите от дохода к свободному денежному потоку.

Вычтите COGS и операционные расходы, чтобы получить операционную прибыль (EBIT). Затем умножьте на (1 - налоговая ставка), добавьте обратно амортизационные отчисления и другие неденежные расходы и вычтите капитальные затраты и изменение оборотного капитала.

Примечание: Это приведет вас к безрычажному свободному денежному потоку, поскольку вы отказались от EBIT, а не EBT. Вы можете подтвердить, что интервьюер просит именно об этом.

3. Каков альтернативный способ расчета свободного денежного потока, кроме вычета чистой прибыли, добавления амортизации и вычитания изменений в операционных активах / обязательствах и капитальных затратах?

Возьмите денежный поток от операционной деятельности и вычтите капитальные затраты - и вы получите заемный денежный поток.Чтобы перейти к безрычажному денежному потоку, вам необходимо добавить обратно скорректированные с учетом налогов процентные расходы и вычесть скорректированный с учетом налогов процентный доход.

4. Почему вы используете 5 или 10 лет для прогнозов DCF?

Обычно это настолько далеко, насколько вы можете разумно предсказать будущее. Менее 5 лет было бы слишком мало, чтобы быть полезным, а более 10 лет слишком сложно предсказать для большинства компаний.

5.Что вы обычно используете в качестве ставки дисконтирования?

Обычно вы используете WACC (средневзвешенную стоимость капитала), хотя вы также можете использовать стоимость капитала в зависимости от того, как вы настроили DCF.

6. Как рассчитать WACC?

Формула: Стоимость капитала * (% капитала) + Стоимость долга * (% долга) * (1 - Ставка налога) + Стоимость привилегированного капитала * (% привилегированного капитала).

Во всех случаях проценты относятся к тому, какая часть структуры капитала компании занята каждым компонентом.

Для оценки стоимости капитала вы можете использовать модель ценообразования капитальных активов (CAPM - см. Следующий вопрос), а для других вы обычно смотрите на сопоставимые компании / выпуски долговых обязательств, а также на процентные ставки и доходность, выпущенные аналогичными компаниями, чтобы получить оценки.

7. Как рассчитать стоимость собственного капитала?

Стоимость капитала = Безрисковая ставка + Бета * Премия за риск капитала

Безрисковая ставка показывает, сколько должно приносить 10-летнее или 20-летнее казначейство США; Бета рассчитывается на основе «рискованности» сопоставимых компаний, а премия за риск капитала - это процент, на который ожидается, что акции превзойдут «безрисковые» активы.

Обычно вы получаете премию за риск капитала из публикации Ibbotson's.

Примечание: Эта формула не раскрывает всей картины. В зависимости от банка и от того, насколько точными вы хотите быть, вы также можете добавить "размерную надбавку" и "отраслевую надбавку", чтобы учесть, насколько компания, как ожидается, превзойдет своих конкурентов в соответствии с ее рыночной капитализацией или отраслью .

Ожидается, что акции малых компаний будут превосходить акции крупных компаний, и ожидается, что одни отрасли будут лучше других, и эти премии отражают эти ожидания.

8. Как попасть в бета-версию при расчете стоимости капитала?

Вы просматриваете бета-версию для каждой сопоставимой компании (обычно на Bloomberg), снимаете рычаг с каждой из них, берете медианное значение набора и затем регулируете его в зависимости от структуры капитала вашей компании. Затем вы используете эту бета-версию с кредитным плечом при расчете стоимости капитала.

Для справки, формулы для снятия рычага и его изменения в бета-версии приведены ниже:

Бета без рычагов = Бета с рычагами / (1 + ((1 - Ставка налога) x (Общий долг / собственный капитал))) Бета с рычагами = Бета без рычагов x (1 + ((1 - Ставка налога) x (Всего Долг / Собственный капитал)))

9.Почему вам нужно отключать и повторно переключать бета-версию?

Опять же, помните о нашей теме «яблоки с яблоками». Когда вы просматриваете бета-версии на Bloomberg (или из любого другого источника, который вы используете), они будут отражать долг, уже взятый на себя каждой компанией.

Но структура капитала каждой компании отличается, и мы хотим посмотреть, насколько «рискованной» является компания, независимо от того, какой процент долга или собственного капитала у нее есть.

Чтобы получить это, нам нужно каждый раз отключать бету.

Но в конце расчета нам нужно повторно использовать его, потому что мы хотим, чтобы бета, используемая при расчете стоимости капитала, отражала истинный риск нашей компании, учитывая на этот раз структуру ее капитала.

10. Ожидаете ли вы, что производственная или технологическая компания будет иметь более высокую бета-версию?

Технологическая компания, потому что технология считается «более рискованной» отраслью, чем производство.

11. Допустим, вы используете свободный денежный поток с рычагом, а не без рычага свободного денежного потока в своем DCF - каков будет эффект?

Свободный денежный поток с рычагом дает вам стоимость капитала, а не стоимость предприятия, поскольку денежный поток доступен только инвесторам в акции (инвесторам в долговые обязательства уже «заплатили» проценты).

12. Если вы используете левереджный свободный денежный поток, какую ставку дисконтирования следует использовать?

Вы бы использовали стоимость капитала, а не WACC, поскольку в данном случае нас не интересуют долги или привилегированные акции - мы рассчитываем стоимость капитала, а не стоимость предприятия.

13. Как рассчитать конечную стоимость?

Вы можете либо применить коэффициент выхода к EBITDA, EBIT или свободному денежному потоку компании за 5-й год (метод множественных), либо вы можете использовать метод роста Гордона, чтобы оценить его стоимость на основе темпа роста на неограниченный срок.

Формула для конечной стоимости с использованием роста Гордона: Конечная стоимость = свободный денежный поток за 5-й год * (1 + темп роста) / (ставка дисконтирования - скорость роста).

14. Почему для расчета конечной стоимости вы бы использовали рост Гордона, а не метод умножения?

В банковском деле вы почти всегда используете метод кратных для расчета конечной стоимости в DCF. Намного легче получить соответствующие данные для мультипликаторов выхода, поскольку они основаны на сопоставимых компаниях - выбор долгосрочных темпов роста, напротив, всегда является выстрелом в темноте.

Однако вы можете использовать Gordon Growth, если у вас нет хороших сопоставимых компаний или если у вас есть основания полагать, что мультипликаторы существенно изменятся в отрасли через несколько лет.Например, если отрасль очень циклична, вам может быть лучше использовать долгосрочные темпы роста, чем мультипликаторы выхода.

15. Какую скорость роста следует использовать при расчете конечной стоимости?

Обычно вы используете долгосрочные темпы роста ВВП страны, уровень инфляции или что-то подобное консервативному.

Для компаний в странах со зрелой экономикой долгосрочные темпы роста более 5% были бы довольно агрессивными, поскольку в большинстве развитых стран рост составляет менее 5% в год.

16. Как выбрать подходящий коэффициент выхода при расчете конечной стоимости?

Обычно вы смотрите на сопоставимые компании и выбираете медианное значение набора или что-то близкое к нему.

Как и во всем остальном в финансовой сфере, вы всегда показываете диапазон кратных выходов и то, как выглядит конечная стоимость в этом диапазоне, а не выбираете одно конкретное число.

Итак, если медианный мультипликатор EBITDA набора был равен 8x, вы могли бы показать диапазон значений с использованием мультипликаторов от 6x до 10x.

17. Какой метод расчета конечной стоимости даст вам более высокую оценку?

Трудно делать обобщения, потому что и то, и другое сильно зависит от сделанных вами предположений. В целом, метод кратных будет более изменчивым, чем метод роста Гордона, поскольку мультипликаторы выхода имеют тенденцию охватывать более широкий диапазон, чем возможные долгосрочные темпы роста.

18. В чем заключается недостаток базирования терминальных мультипликаторов на том, по каким ценам торгуются сопоставимые акции публичных компаний?

Медианные мультипликаторы могут сильно измениться в следующие 5-10 лет, поэтому к концу рассматриваемого периода они могут оказаться неточными. Вот почему вы обычно смотрите на широкий диапазон мультипликаторов и делаете чувствительность, чтобы увидеть, как оценка изменяется в этом диапазоне.

Этот метод особенно проблематичен в циклических отраслях (например,грамм. полупроводники).

19. Как узнать, слишком ли зависит ваш DCF от будущих предположений?

«Стандартный» ответ: если значительно более 50% стоимости предприятия компании происходит от ее конечной стоимости, ваша DCF, вероятно, слишком зависит от будущих предположений.

На самом деле почти все DCF «слишком зависят от будущих предположений» - на самом деле довольно редко можно увидеть случай, когда конечная стоимость меньше 50% стоимости предприятия.

Но когда он оказывается в диапазоне 80-90%, вы знаете, что вам, возможно, придется пересмотреть свои предположения ...

20. Должна ли стоимость собственного капитала быть выше для компании с рыночной капитализацией 5 или 500 миллионов долларов?

Он должен быть выше для компании с оборотом $ 500 млн, потому что при прочих равных ожидается, что более мелкие компании будут превосходить крупные компании на фондовом рынке (и, следовательно, будут «более рискованными»).Использование премии за размер в ваших расчетах также обеспечит более высокую стоимость капитала для компании за 500 миллионов долларов.

21. А как насчет WACC - будет ли он выше для компании стоимостью 5 или 500 миллионов долларов?

Это вопрос с подвохом, потому что он зависит от того, одинакова ли структура капитала для обеих компаний. Если структура капитала такая же с точки зрения процентов, процентных ставок и т. Д., То WACC должна быть выше для компании с оборотом 500 миллионов долларов по тем же причинам, которые указаны выше.

Если структура капитала не та же, то она может быть любой, в зависимости от того, сколько долга / привилегированных акций у каждого из них и каковы процентные ставки.

22. Какая связь между долгом и стоимостью капитала?

Увеличение долга означает, что компания более рискованна, поэтому уровень левереджа компании будет выше - при прочих равных, дополнительный долг повысит стоимость капитала, а уменьшение долга снизит стоимость капитала.

23.Стоимость собственного капитала говорит нам, какую прибыль может ожидать инвестор в акции от инвестиций в данную компанию - но как насчет дивидендов? Разве мы не должны учитывать дивидендную доходность в формуле?

Вопрос с подвохом. Дивидендная доходность уже учтена в бете, потому что бета описывает доходность, превышающую рынок в целом, и эта доходность включает дивиденды.

24.Как мы можем рассчитать стоимость капитала БЕЗ использования CAPM?

Есть альтернативная формула:

Стоимость капитала = (Дивиденды на акцию / Цена акции) + Скорость роста дивидендов

Это менее распространенная формула, чем «стандартная» формула, но иногда вы используете ее для компаний, где дивиденды более важны или когда вам не хватает надлежащей информации о бета-версии и других переменных, которые используются для расчета стоимости капитала с помощью CAPM.

25. Две компании абсолютно одинаковы, но у одной есть долги, а у другой нет - у какой из них будет более высокий WACC?

Это сложно - тот, у кого нет долга, будет иметь более высокий WACC до определенного момента, потому что заемный капитал «дешевле», чем собственный капитал. Зачем?

• Проценты по долгу не подлежат налогообложению (отсюда умножение (1 - налоговая ставка) в формуле WACC).

• Долг имеет приоритет по отношению к собственному капиталу в структуре капитала компании - держателям долга будут выплачены первые выплаты при ликвидации или банкротстве.

• Интуитивно понятно, что процентные ставки по долгу обычно ниже, чем значения стоимости капитала, которые вы видите (обычно более 10%). В результате доля стоимости долга в WACC будет меньше вносить вклад в общую цифру, чем часть стоимости капитала.

Однако вышесказанное верно лишь до определенного момента. Как только долг компании вырастет достаточно высоко, процентная ставка резко вырастет, чтобы отразить дополнительный риск, и поэтому стоимость долга начнет расти - если она станет достаточно высокой, она может стать выше, чем стоимость капитала, и дополнительный долг увеличится. WACC.

Это «U-образная» кривая, на которой долг уменьшает WACC до точки, а затем начинает ее увеличивать.

26. Что больше влияет на оценку DCF компании - изменение выручки на 10% или изменение ставки дисконтирования на 1%?

Вы должны начать со слов «это зависит от обстоятельств», но в большинстве случаев разница в доходе в 10% будет иметь большее влияние.

Это изменение дохода влияет не только на доход текущего года, но также на доход / EBITDA в далеком будущем и даже на конечную стоимость.

27. Как насчет изменения выручки на 1% по сравнению с изменением ставки дисконтирования на 1%?

В этом случае ставка дисконтирования, вероятно, будет иметь большее влияние на оценку, хотя правильный ответ должен начинаться со слов «Все может пойти в любом случае, но в большинстве случаев ...»

28. Как рассчитать WACC для частной компании?

Это проблематично, потому что у частных компаний нет рыночной капитализации или бета-тестирования.В этом случае вы, скорее всего, просто оцените WACC на основе работы, проделанной аудиторами или специалистами по оценке, или на основе того, что такое WACC для сопоставимых публичных компаний.

29. Что делать, если вы не верите прогнозам руководства в отношении модели DCF?

Вы можете использовать несколько разных подходов:

• Вы можете создавать свои собственные прогнозы.

• Вы можете изменить прогнозы руководства в сторону понижения, чтобы сделать их более консервативными.

• Вы можете показать таблицу чувствительности, основанную на различных темпах роста и марже, и показать значения, исходя из прогнозов руководства и более консервативного набора цифр.

На самом деле, вы, вероятно, сделали бы все это, если бы у вас были нереалистичные прогнозы.

30. Почему бы вам не использовать DCF для банка или другого финансового учреждения?

Банки используют заемные средства иначе, чем другие компании, и не реинвестируют их в бизнес - они вместо этого используют их для создания продуктов.Кроме того, проценты являются важной частью бизнес-моделей банков, а оборотный капитал занимает огромную часть их балансовых отчетов, поэтому DCF для финансового учреждения не имеет большого смысла.

Для финансовых учреждений более распространено использование модели дисконтирования дивидендов для целей оценки.

31. Какие типы анализа чувствительности мы будем рассматривать в DCF?

Пример чувствительности:

• Рост доходов vs.Терминал Multiple

• Маржа EBITDA по сравнению с терминальным мультипликатором

• Терминальные множественные против ставки дисконтирования

• Долгосрочные темпы роста по сравнению со ставкой дисконтирования

И любая их комбинация (кроме терминальной множественной и долгосрочной скорости роста, что не имеет смысла).

32. Компания имеет высокую долговую нагрузку и ежегодно выплачивает значительную часть своей основной суммы долга. Как вы учитываете это в DCF?

Вопрос с подвохом.Вы вообще не учитываете это в DCF, потому что погашение основной суммы долга отображается в Денежном потоке от финансирования в Отчете о движении денежных средств, но мы только спускаемся до Денежного потока от операций, а затем вычитаем капитальные затраты, чтобы перейти к свободному Денежный поток.

Если бы мы смотрели на левереджированный свободный денежный поток, то наши процентные расходы снизились бы в будущие годы из-за выплаты основной суммы долга - но мы все равно нигде не будем считать сами выплаты основной суммы долга.

.

За пределами точности: точность и отзывчивость | by Will Koehrsen

Типичная кривая ROC показана ниже:

Кривая рабочих характеристик приемника (источник)

Черная диагональная линия указывает на случайный классификатор, а красная и синяя кривые показывают две разные модели классификации. Для данной модели мы можем оставаться только на одной кривой, но мы можем двигаться по кривой, изменяя наш порог для классификации положительного случая. Обычно, когда мы уменьшаем порог, мы перемещаемся вправо и вверх по кривой.При пороге 1,0 мы были бы в нижнем левом углу графика, потому что мы не идентифицируем точки данных как положительные, что приводит к отсутствию истинных положительных результатов и ложных положительных результатов (TPR = FPR = 0). По мере уменьшения порога мы идентифицируем больше точек данных как положительных, что приводит к большему количеству истинных положительных результатов, но также и большему количеству ложных срабатываний (TPR и FPR увеличиваются). В конце концов, при пороге 0,0 мы идентифицируем все точки данных как положительные и оказываемся в верхнем правом углу кривой ROC (TPR = FPR = 1.0).

Наконец, мы можем количественно оценить ROC-кривую модели, вычислив общую площадь под кривой (AUC), показатель, который находится между 0 и 1 с более высоким числом, указывающим на лучшую эффективность классификации. На приведенном выше графике AUC для синей кривой будет больше, чем для красной кривой, что означает, что синяя модель лучше справляется с сочетанием точности и отзывчивости. Случайный классификатор (черная линия) достигает AUC 0,5.

Мы рассмотрели несколько терминов, ни один из которых не сложен сам по себе, но вместе взятые могут быть немного сложными! Давайте сделаем краткий обзор, а затем рассмотрим пример, чтобы убедительно продемонстрировать новые идеи, которые мы усвоили.

Четыре результата двоичной классификации

  • Истинные положительные результаты: точек данных, помеченных как положительные, которые на самом деле положительные
  • Ложные положительные результаты: точек данных, помеченных как положительные, которые на самом деле отрицательные
  • Истинные отрицательные результаты: данных точки, помеченные как отрицательные, которые на самом деле отрицательные
  • Ложноотрицательные: точек данных, помеченных как отрицательные, которые на самом деле положительные

Показатели отзыва и точности

  • Отзыв: способность модели классификации идентифицировать все соответствующие экземпляры
  • Точность: способность модели классификации возвращать только релевантные экземпляры
  • Оценка F1: единичная метрика, сочетающая отзыв и точность с использованием гармонического среднего

Визуализация отзыва и точности

  • Матрица неточностей: показывает th Фактические и прогнозируемые метки из задачи классификации
  • Кривая рабочих характеристик приемника (ROC): отображает коэффициент истинных положительных результатов (TPR) в сравнении с частотой ложных срабатываний (FPR) как функцию порога модели для классификации положительных результатов
  • Площадь под кривой (AUC): метрика для расчета общей производительности модели классификации на основе площади под кривой ROC

Наша задача будет заключаться в диагностике 100 пациентов с заболеванием, присутствующим у 50% населения в целом.Мы предположим модель черного ящика, в которой мы вводим информацию о пациентах и ​​получаем оценку от 0 до 1. Мы можем изменить порог для маркировки пациента как положительного (имеющего заболевание), чтобы максимизировать эффективность классификатора. Мы будем оценивать пороги от 0,0 до 1,0 с шагом 0,1, на каждом шаге вычисляя точность, отзыв, F1 и положение на кривой ROC. Ниже приведены результаты классификации для каждого порога:

Результат модели на каждом пороге

Мы сделаем один выборочный расчет отзыва, точности, частоты истинных положительных и ложноположительных результатов при пороговом значении 0.5. Сначала мы создаем матрицу неточностей:

Матрица неточностей для порога 0,5

Мы можем использовать числа в матрице для расчета отзыва, точности и оценки F1:

.

Смотрите также